汇银配资南京7宗低密宅地44亿底价成交中建国际领衔雨花台

观点网 9月24日，南京今年规模最大一场土拍在波澜不惊中落幕：7宗涉宅用地均以底价成交，总成交金额44.45亿元，全程未出现竞价争夺。

与上半年南部新城G07地块38轮竞价、鼓楼江汉东街地块89轮厮杀的场景形成鲜明对比。

本次出让的7宗地块覆盖江宁、栖霞、雨花台等多个区域，包含6宗宅地与1宗老年公寓用地，总出让面积约31.8万平方米，规划建筑面积约43.5万平方米。

低容积率地块集中供应

从成交结果看，“零溢价”成为统一标签，最高总价地块为江宁方山G62地块，被南京市卓学置业（江宁区国资）以9.3亿元底价收入囊中；仙林湖G64地块紧随其后，由南京智臻置业（南京市国资）底价9.08亿元竞得。

此外，雨花人居森林G57地块由中建国际投资集团以7.2亿元摘得，成交楼面价12097元/平方米；栖霞山G65地块由栖霞东麓开发建设摘得，成交总价6.24亿元，成交楼面价10203元/平方米；栖霞山G66地块同样由栖霞西麓开发建设摘得，成交总价2.93亿元，成交楼面价10835元/平方米；江宁滨江G61地块由滨盛置业摘得，成交总价6.31亿元，成交楼面价5501元/平方米；江宁汤山G63地块由泉乐地产摘得，成交总价3.39亿元，成交楼面价6098元/平方米。

板块分化在本次土拍中尤为突出，仙林湖、方山等配套成熟或断供已久的板块，虽未引发竞价，但地块迅速被国资兜底；部分近郊地块则因缺乏竞争热度，同样以底价成交。

值得注意的是，即便是仙林湖这类传统热门板块，G64地块作为配套成熟的低密宅地，也未出现民企身影。

本次土拍最鲜明的特征是低密地块集中供应，7宗地块中有4宗容积率低于1.8，其中栖霞山G66地块容积率低至1.2，仙林湖G64、雨花人居森林G57地块容积率均为1.5。

这一供应结构并非偶然，而是南京“优供应、按需供”调控策略的直接落地。

2025年上半年南京新建商品住宅中，144平方米以上改善户型成交占比已突破30%，改善需求持续释放。但与之形成反差的是，市场主力供应仍以早年出让的高容积率地块为主，刚需产品过剩与改善产品稀缺的“供需错配”问题日益凸显。此次集中推出低密宅地，正是对这一市场缺口的精准回应。

“断供板块补货”成为本次供地的另一核心逻辑，方山板块G62地块是区域近五年来首次供应宅地，周边聚集南京医科大学、南京工程学院等高校及江苏软件园等产业载体，积累了大量改善需求。

雨花人居森林G57地块所在板块已断供2年，目前仅越秀天萃有少量房源在售，低密属性叠加板块库存空白，成为本次土拍“潜力股”。

雨花G57地块容积率1.5、建筑限高60米的规划条件，支持打造“洋房+小高层”组合产品，甚至有望引入空中庭院、垂直绿化等第四代住宅设计。

拿地房企以央国企为主

本次土拍参与企业呈现“国资全包、民企缺位”的特征：7宗地块中6宗被央企或地方国资竞得，仅江宁汤山G63老年公寓用地由民企南京泉乐地产获取。

资料显示，今年南京已成交宅地中，民企拿地占比不足20%，且多集中于边缘板块或特殊用途地块。

其中，央企战略性布局尤为值得关注，中建国际旗下南京海铸建设发展有限公司竞得人居森林G57地块，是首次切入南京普通住宅市场。